Giá bất động sản neo cao, nhà tập thể cũ bất ngờ "lên ngôi"
Trong cơn bão tăng giá bất động sản, nhiều người sống xa trung tâm không dễ để sở hữu nhà ở tại khu vực nội đô. Báo cáo gần đây của CBRE cho thấy, kết thúc quý II/2023, giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đạt 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tương đương mức tăng 1,6% so với quý trước và tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022 do tỷ trọng phân khúc cao cấp tăng thêm.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt xấp xỉ 31 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý I/2023 nhưng tăng 3,2% theo năm. Theo vị trí, hầu hết các khu vực đều tăng giá so với cùng kỳ năm trước; trong đó Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông và Bắc Từ Liêm có mức tăng giá thứ cấp cao từ 5-6% trong năm qua.
Với mức giá bất động sản liên tục neo cao, trong khi lãi suất ngân hàng vẫn chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt", nhà tập thể cũ lại có chiều hướng đi ngược lại.
Theo tìm hiểu sơ bộ, thị trường mua bán nhà tập thể, chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay đang diễn ra rất sôi động trên diễn đàn mạng xã hội.
Nhiều căn hộ, nhà tập thể cũ đang được rao bán với mức giá từ 1,5 - 2 tỉ đồng với diện tích từ 30 - 70m²; 3,5 - 4,2 tỷ đồng với diện tích sử dụng khoảng 90m²...
Bên cạnh đó, chỉ cần gõ lên thanh tìm kiếm của Google, Facebook những cụm từ khóa như: "chung cư cũ", "mua nhà tập thể", "nhà tập thể cũ"... Sau 1-2 giây, ngay lập tức sẽ xuất hiện hàng loạt thông tin và các hội nhóm được thành lập với hàng chục nghìn thành viên.
Mặc dù hầu hết các khu nhà ở tập thể cũ đều đã xuống cấp, cơi nới, bất tiện trong sinh hoạt nhưng dễ hiểu lý do vì sao "sản phẩm" này vẫn được người tiêu dùng lựa chọn. Theo đó, không khó để mọi người có thể đưa ra lời giải với những gạch đầu dòng như: Nhà tập thể cũ thường sở hữu vị trí đẹp, giá tốt và đương nhiên là còn có cơ hội được đền bù khi cải tạo.
Tuy nhiên, việc mua nhà cũ để mong được đổi nhà mới, tưởng thuận tiện cho đi lại vì án ngữ tại các vị trí vàng lại hóa "bất tiện", cuộc sống tại khu tập thể cũ trên thực tế đã khiến không ít người "vỡ mộng" khi khác xa tưởng tượng và tính toán.
Nhìn chung, sẽ có rất nhiều điều người bán không nói với người mua, cũng có rất nhiều lưu ý mà các bạn nên thận trọng. Nhưng trong bài viết này, KTS Đoàn Mạnh - Founder Combo Home với 9 năm kinh nghiệm thiết kế, cải tạo, tiếp xúc với rất nhiều nhà tập thể cùng các gia chủ sẽ chia sẻ lại cho các bạn biết đâu là các yếu tố cốt lõi, có khả năng ảnh hưởng lâu dài mà mọi người cần lưu ý.
Những điều cần lưu ý khi mua nhà tập thể
Theo KTS Đoàn Mạnh, dù mua nhà tập thể cũ để ở hay để kinh doanh thì mọi người cũng cần lưu ý như sau:
- Đặc điểm nhà tập thể cũ là tình trạng đã bị ọp ẹp, xuống cấp, ngoại trừ mua qua tay từ người bán đã cải tạo bán lại. Do đó, nếu gia chủ muốn mua thì yếu tố đầu tiên phải xác định cần có nguồn tài chính để cải tạo lại.
- Vấn đề tiếp theo cần quan tâm sổ gốc có diện tích bao nhiêu, diện tích cơi nới bao nhiêu, vì nhiều nhà tập thể cũ cơi nới nhiều hơn diện tích thực mà khi có dự án đi qua thì chỉ đền bù theo sổ.
- Cần quan tâm hệ thống thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy vì hiện nay tình trạng cháy nổ xảy ra nhiều. Trong khi đó, thiết kế của nhà tập thể cũ hầu hết đều theo dạng chuồng cọp, khó thoát nếu không may xảy ra cháy nổ.
- Hệ thống cấp thoát nước cho tòa nhà còn đảm bảo không vì đường ống nước theo thiết kế cũ thường bé và thiết bị đường ống bị hao mòn nhiều dễ gây ra tình trạng ẩm, mốc khi sử dụng.
- Một số khu tập thể xây dựng ở thập niên 80 thường sẽ không có nhà vệ sinh riêng mà sử dụng nhà vệ sinh chung.
- Hơn nữa, với các khu tập thể cũ sẽ chỉ có tổ trưởng dân phố hỗ trợ các vấn đề phát sinh nên các tình trạng sửa chữa, đập phá (ô nhiễm tiếng ồn) của các nhà xung quanh trong giờ nghỉ của gia đình hay các ngày lễ sẽ không ai quản. Như vậy, thường thì các hộ gia đình sẽ phải chấp nhận vấn đề này.
- Cuối cùng, nếu bạn vẫn muốn mua thì mua những khu tập thể có niên hạn càng cao càng tốt, còn những khu cũ thì phải xem xét tới vấn đề quy hoạch, cải tạo xem có khả thi và triển khai sớm không.
Thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Hà Nội là một trong những địa phương có chung cư cũ nhiều nhất nước. Trên địa bàn có 1.516 chung cư cũ 2 - 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990. Ngoài ra còn một số khu chung cư được xây dựng từ trước năm 1954. Đáng chú ý các chung cư này tập trung khá đông cư dân, vượt thiết kế ban đầu khoảng 1,5 lần trong khi đã cũ nát, xuống cấp, nguy cơ cháy nổ, chập điện.
